Revista de Administração Revista de Administração
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DOI: 10.1016/j.rauspm.2017.06.006
Original Article
How relevant are generalist real estate indices in emerging markets?
Qual é a Relevância de ýndices Imobiliários Generalistas em Mercados Emergentes?
Odilon Costaa,, , Eduardo Cazassab
a Catholic University of São Paulo and Fundação Getulio Vargas, São Paulo, SP, Brazil
b Fundação Getulio Vargas, São Paulo, SP, Brazil
Recebido 25 Agosto 2016, Aceitaram 06 Junho 2017
Abstract

Real estate indices often rely on strong constant quality assumptions and are too general to be carefully considered by investors. Hedonic techniques are more rigorous than median-price measures to control for quality of the assets in place and the quality of the assets that are put on the market at different times. This research aims to investigate how these limitations affect the usefulness of indicators available in the Brazilian market and how specialized, technically superior (and relatively easy-to employ), indices can contribute to improve performance measurement in emerging real estate markets. To do this, we use an appraisal-based rent dataset from Sao Paulo to create two types of time-dummy measures for office properties. To our records, there appears to be no studies that cover the recent meltdown in this market in such level of detail or that compare the performance of different time-dummy methods. The first model ⬜ standard ⬜ includes time dummies, submarket dummies and property-specific attributes as controls for building quality. The second ⬜ fixed effect ⬜ is an alternative model, where we consider time dummies, time-varying characteristics and property-specific fixed effects. The latter approach deals with time-unvarying locational and property-specific unobserved heterogeneity. Our results reinforce that obtuse measures available often fail to disentangle specific aspects of real estate cycles, which tend to be quite prominent in emerging real estate markets.

Resumo

Os índices imobiliários dependem de hipóteses de qualidade constante. As técnicas hedônicas são mais rigorosas do que preços médios, pois as primeiras controlam a qualidade dos imóveis disponíveis no mercado e a inclusão de ativos em diferentes períodos. Utilizamos uma base de dados única de preços de locação de escritórios comerciais sitos em São Paulo para criar dois tipos de indicadores baseados em dummy de tempo. Segundo nosso registros, não existem estudos sobre a recente desaceleração neste mercado ou que compare o desempenho de diferentes métodos de dummies de tempo. O primeiro modelo ⬜ ⬜padrão⬢ ⬜ inclui dummies de tempo, dummies de região e características dos imóveis. O segundo modelo ⬜ efeitos fixos ⬜ é um modelo alternativo, em que consideramos dummies de tempo, características variáveis no tempo (idade) e efeitos fixos específicos dos imóveis. Esta última metodologia lida com heterogeneidade atemporal não observada. Nossos resultados sustentam a estratificação por região e por classe para explicar a performance de diferentes nichos. O modelo padrão é frequentemente viesado para cima, especialmente nas regiões em desenvolvimento e entre prédios de primeira linha, onde a oferta é mais flexível. Esta metodologia limita a nossa capacidade de controlar efeitos de localização além do nível regional. A rigidez das variáveis hedônicas atemporais não permite acomodar características específicas quando novos edifícios entram na amostra de forma não-aleatória.

Keywords
Office properties, Hedonic indices, Brazil
Palavras-chave
Mercado de escritórios, Modelagem hedônica, Brasil
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DOI: 10.1016/j.rauspm.2017.06.006
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